Мария Яковлева: текущие ремонты, капитальные ремонты, реконструкция и модернизация – за счет совладельцев

Мария Яковлева: текущие ремонты, капитальные ремонты, реконструкция и модернизация – за счет совладельцев

Наш гість – Марія Яковлева, експерт з енергетики та газу, член колегії Державного агентства з енергоефективності та енергозбереження. ВР ухвалила закон, який стосується ЖКГ. Багато експертів назвало зрадою цей закон. Вважаю, що це один з небагатьох революційних законопроектів. По-перше, він був довгоочікуваним. По-друге, він змінює парадигму. Від того, що все було державне і воно не моє, ми переходимо до концепції, коли я господар в своєму власному будинку.

Саме цей закон врегульовує всі взаємовідносини між співвласниками і надавачами комунальних послуг. І з’являється нова послуга – це управління багатоквартирного будинку. Те, що раніше не було визначене як окрема послуга. Бо не було ринку. У нас мали монополію виключно ЖЕКи. Сьогодні ми нарешті цієї монополії вже позбулися. Ми зможемо на конкурентних підставах обирати собі управителів. Дійсно, на конкурентних. Я розумію, що з першого дня ми не зможемо відчути, що це таке і яку користь воно нам надає. Цим законом передбачена і така ситуація, коли співвласники не є ОСББ і не змогли зібрати загальні збори і визначити собі управителя, то тоді органи місцевої влади проводять конкурс і обирають на конкурсній основі управителя такого будинку. З ним буде укладений договір на управління таким будинком, і тоді вже співвласники подивляться, чи влаштовує їх якість. Вони подивляться, які вимоги встановлюються до такого управителя і яка отримується віддача. Якщо вони будуть незадоволені, вони зможуть його через три місяці розірвати і оголосити свій власний конкурс і найняти вже такого управителя, якого б вони хотіли.

А яка доля ЖЕКів?


Вони не ліквідовуються. Вони можуть стати повноцінними учасниками ринку житлово-комунальних послуг саме з обслуговування, управління. Вони так само можуть приходити на конкурс, який ви оголосите як співвласники будинку, і брати участь. Якщо вони були гарним ЖЕКом і будуть мати конкурентні переваги, то чому ні? Я не бачу ніяких перешкод. Але це вже нерегульоване. Це на конкурентній основі. Тут буде враховуватися багато показників і якості, і гнучкості, і відношення до свого клієнта, і ціна.

Якщо співвласники далекі від юриспруденції і люди неактивні, чи не ризикують вони без голови залишитися?

Саме ця умова врахована в даному законі. Якщо люди не здатні зібратися, то за них це зроблять органи місцевої влади. Вони проведуть конкурс. Вони оберуть такого управителя. Заключить тоді будинок договір з таким управителем, і він буде ними управляти. Вони будуть дивитися, яким чином захищені співвласники. Законом передбачена так само така новаторська функція, що управитель несе відповідальність за майно будинку, і щоб мешканці-співвласники не переживали стосовно збереження такого майна, запобігти його пошкодженню або крадіжці. В будь-якому іншому випадку управитель повинен буде заключити договір страхування. Тобто застрахувати таке майно. І тоді я думаю, що це нормальна європейська практика.

Про яке майно йдеться?

Все, що знаходиться до будинку, це відноситься до компетенції постачальників комунальних послуг. Ми маємо на увазі постачальників води, тепла, електроенергії, газу. Внутрішньобудинкові мережі тепер належать співвласникам будинку. Їх обслуговування, ремонт, поточний, капітальний. Реконструкція і модернізація з дня вступу в дію даного закону це вже буде проблема і питання співвласників будинку.

Чи потрібно таке майно управителю чи співвласникам? Одна справа, коли йдеться про новий будинок.

Я думаю, що тут так само всім це потрібно. Управитель – просто ви коли його будете наймати, ви можете поставити йому як задачу, щоб він провів обстеження тепло-внутрішньобудинкових мереж. Офіційно отримав заключення. Так само можете поставити умови, щоб це відбулося на конкурсній основі – вибір компанії, яка буде цим займатися і погодження таких витрат. Ви отримаєте офіційне заключення і розуміння того, які вам потрібні кошти. Після цього ви будете вирішувати, де ці кошти брати. Бо на сьогодні окрім ваших власних коштів є різні можливості, такі як фонд енергоефективності, який запрацює. Ви можете звертатися туди. Якщо ви побачите, що вам потрібно провести комплексне переобладнання і це вплине потім на скорочення теплових витрат, на скорочення будь-яких водних витрат. Інша ситуація це місцева влада, до якої ви зможете звернутися, якщо ці проблеми можна буде вирішити на їхньому рівні, і тоді можна буде домовлятися, щоб такі кошти були передбачені і в місцевому бюджеті, якась певна частина, і певну частина ви будете збирати особисто. Якщо ви відкриєте банківський рахунок і довірите його управителю, ви можете згідно цього закону винести таку вимогу в договорі з управителем, щоб банківський рахунок був доступний в режимі он-лайн для перегляду всім співвласникам. Я думаю, це дуже корисно. Де ви можете бачити, яким чином ці кошти накопичуються і яким чином вони витрачаються. Вам будуть доступні так само в щоденному режимі документи, згідно з якими ви затверджували розмір і розмір витрат на прибудинкові території обслуговування і саме яка частина з цих витрат піде на ремонт, якого потребує ваша внутрішньобудинкова мережа.

Фактично створюються ОСББ. Чи є якась різниця?

Різниця від ОСББ є в тому, що ви можете найняти управителя без створення ОСББ. Тобто просто провести загальні збори свого будинку, написати протокол і наділити певними повноваженнями декількох співвласників, щоб вони провели конкурс і відібрали вам управителя і потім заключив будинок з ним договір на управління. Так само винагорода такого управителя договірна. Тобто ви можете в залежності від того, які задачі ви будете перед ним ставити, ви будете домовлятися з ним про розмір оплати.

А як вибрати управителя?

Я думаю, що цей закон докорінно все змінить. Ми тепер нічого не чекаємо від когось. Ми будемо розуміти, що якщо ми хочемо жити в затишному будинку, то це наш обов’язок. І ми повинні цим перейматися. Ви найняли управителя. Я впевнена, що ви ніколи не думали, а яким чином, що вам може принести кошти для вашого будинку, для покращення вашого побуту. Я думаю, що ви ніколи навіть про це не думали. А сьогодні можна буде перед управителем таку задачу поставити. Коли у вас є управитель, то у вас є конкретна людина, з якою ви безпосередньо заключили договір на обслуговування, і ви платите їй заробітну плату. Вона цілком і повністю залежить тепер від вас. І ви її наймаєте саме для того, щоб вона вирішувала всі ваші питання, які є у вашому будинку.

А це означає, що всі проблеми, ремонт тих же труб, які за 40 років прогнили, лягають на наші плечі?

В законі написано, що так, поточні ремонти, капітальні ремонти, реконструкція і модернізація за рахунок співвласників. Але треба звернути увагу, що поряд з цим стоять на сьогодні інші закони, наприклад, закон про фонд енергоефективності, де написано, що держава буде надавати допомогу таким об’єднанням, якщо будинок вирішить провести комплексну термомодернізацію і реконструкцію інженерних мереж. Я думаю, що можливо отримати відшкодування досить таке суттєве. Це може бути і 40% від суми загальних витрат на модернізацію інженерних мереж внутрішньобудинкових. Фонд енергоефективності запрацює наприкінці цього року. Але багато українців змогли хоча б спробувати, що це таке, завдяки програмі теплих кредитів. Ми побачили попит великий, бо багато людей скаржилися, що вони звертаються в банк, а банк каже, що, на жаль, у нас фінансування немає. Були певні перебої з фінансуванням, але хочу заспокоїти всіх і сказати, що теплі кредити це така була проба перша, щоб люди хоча б зрозуміли, що воно є і що воно працює. Якщо ви хочете і будете цим займатися, тоді ви зможете звернутися до фонду. Він відрізняється від програми теплих кредитів тим, що за 3,5 роки програми теплих кредитів фінансування складало десь близько 3 млрд. грн. Фонд енергоефективності тільки на 2018 рік складе близько 2,5 млрд. грн. Це суттєва сума за один рік. Я думаю, що поки починається робота фонду, як для старту це чудова сума. Якщо ми побачимо, що ці програми приносять великий суттєвий ефект, я думаю, що наповнення фонду значно може збільшитися.

Закон запроваджує перевірку якості послуг.

Я думаю, що пройде дуже короткий час, і ми забудемо цю з вами ситуацію. Коли ви маєте центральне постачання гарячої води, ви залежите від монополіста сьогодні. Добитися правди від монополіста або сплати за неякісну послугу неможливо. Це не менше 2-х років судових розглядів. Що зміниться завдяки управителю? Зміниться те, що людина, яку ви наймаєте, вона зможе обстежити ваші водогони і зрозуміти, чому ви не маєте гарячої води. Проблема сьогодні складається з двох частин. Проблема постачальника, що він не надає вам гарячу воду відповідної температури, або проблема внутрішньобудинкових мереж, де втрачається. Але я думаю, що це повинно вже піти в минуле. Ми не повинні залежати від постачальника гарячої води, і взагалі така послуга у нас повинна бути скасована. Ми повинні отримувати виключно холодну воду і підігрівати її самостійно. Так само, як і центральне опалення. Я думаю, що через рік-два ми побачимо, що більша частина наших міст відмовляться від центрального постачання опалення і нададуть перевагу своїм власним тепловим пунктам. Законом визначено, що споживач має перевірити якість послуг. Є багато посилань на нормативні документи, які встановлені Кабміном України, але те, що законом врегульовано, що споживач має право перевірити, і законом встановлено по деяким видам житлово-комунальних послуг, що, коли ви заключаєте договір з постачальником послуг, ви можете вимагати, коли у вас є проблема і ви викликаєте представника такої постачальної команди, то він повинен до вас прийти за один день. Будьте уважними, коли будете заключати індивідуальні договори або колективні договори з надавачем послуг. Згідно закону ви маєте можливість обговорювати такий термін. Потім законом врегульована процедура, що ви можете самостійно створювати комісії. Це стосується температури в приміщеннях. Якість води ви не можете перевірити. Ви не можете самостійно перевірити якість природного газу. Це можна звернутися до спеціалізованих установ. Це все прописано в законі про житлово-комунальні послуги. Багато людей скаржиться, що це досить недешева послуга. Так, вона недешева. Але якщо ви проживаєте в багатоповерхівці, то у вас є сусіди, і якість газу однакова, і ви можете просто зібрати кошти разом і замовити таку послугу. Так ще законом врегульовано, що якщо якість газу не буде відповідати встановленим стандартам, то тоді транспортувальна компанія поверне вам витрати, які ви понесли на випробування якості і перерахує ціну на газ. Потім ви зможете звертатися до постачальної компанії, яка в принципі реверсом так само буде виставляти всі ваші претензії до транспортувальної компанії.

Де брати гроші?

Це, мабуть, найактуальніше питання сьогодні. Хочу трішки заспокоїти всіх. Насправді законом передбачені такі механізми, що ви нарешті від будинку і прибудинкової території зможете отримувати дохід. Він дозволить вам і відремонтувати і налагодити. Перше, дуже простий крок. Уповноважте вашого управителя, щоб він вам поставив роздільне збирання відходів. Це недорого. Ви можете практично все продати. Можете приєднати сусідні будинки до цього і будете на цьому заробляти. Насправді це все сировина, і вона коштує досить немало грошей. Другий крок це те, що абсолютна більшість наших будинків мають орендарів. Все, що стосується комунікацій, за все це ви можете брати гроші з орендарів. Так само утримання прибудинкової території. Сьогодні ви господарі, і ви маєте можливість встановлювати свої правила. Законом передбачена така можливість відключати ваших таких недобросовісних сусідів – неплатників житлово-комунальних послуг. Ви можете уповноважити свого управителя і такого мешканця такого співвласника відключити від певної комунальної послуги.

Така новація – це добровільне відключення, якщо людина їде у відрядження на місяць чи два, то вона не зобов’язана сплачувати, окрім опалення.

Ця норма була, але вона була не на рівні закону, а нормативного документу. Тепер це з’явилося в законі. Я думаю, це корисно для всіх тих, хто не має лічильників і досить часто буває у відрядженнях.

Слухач: В районних містечках всі дома на 80% на субсидіях. Якщо кожен дім візьме по управителю, то вони прогорять.


Законом передбачено, що така послуга житлова, як управління багатоквартирним будинком, вона буде внесена і в пільги, і в субсидії. Ви будете отримувати компенсацію від держави на цю послугу. Ви із своєї кишені будете сплачувати тільки ті кошти, які ви можете сплатити, а все решту буде компенсувати держава.